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VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER AU PORTUGAL OU EN ESPAGNE : COMMENT DECLARER LA PLUS-VALUE EN FRANCE ?
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VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER AU PORTUGAL OU EN ESPAGNE : COMMENT DECLARER LA PLUS-VALUE EN FRANCE ?
La mondialisation des patrimoines conduit de plus en plus de résidents fiscaux français à détenir et à céder des biens immobiliers à l’étranger, notamment au Portugal ou en Espagne.
Cette situation soulève des questions essentielles en matière d’obligations déclaratives et de fiscalité internationale. Voici un panorama simplifié des règles applicables, des risques encourus en cas de manquement et de l’intérêt de consulter un notaire spécialisé.
- L’obligation de déclaration et les conséquences du défaut de déclaration
- Le principe de l’imposition mondiale et la déclaration obligatoire
Un résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, y compris les plus-values réalisées lors de la cession d’un bien immobilier situé à l’étranger, sauf disposition contraire d’une convention fiscale internationale. Ainsi, que le bien soit situé en Espagne, au Portugal ou dans un autre pays, la plus-value doit être déclarée à l’administration fiscale française.
En pratique :
- En présence d’une convention fiscale (comme c’est le cas avec l’Espagne et le Portugal), la convention prévoit généralement que la plus-value immobilière est imposable dans l’État de situation du bien (Espagne ou Portugal). Toutefois, la France conserve le droit d’imposer cette plus-value. Il sera alors accordé un crédit d’impôt égal à l’impôt payé à l’étranger afin d’éviter la double imposition. Si le taux de la plus-value immobilière étrangère est inférieur au taux français, un impôt complémentaire devra donc être payé en France.
- En l’absence de convention fiscale, la plus-value est imposable en France dans les mêmes conditions que si le bien était situé sur le territoire français.
MODALITES DECLARATIVES
- Déclaration spécifique : Le vendeur doit déposer, dans le mois suivant la cession, une déclaration auprès de son service des impôts. Cette obligation s’ajoute à la déclaration annuelle des revenus (avec un formulaire spécifique pour les revenus de source étrangère).
- Déclaration en Espagne ou au Portugal : La plus-value doit également être déclarée dans le pays de situation du bien, selon les modalités locales (par exemple, formulaire 210 en Espagne pour les non-résidents, imposition à 19 % pour les résidents de l’UE).
CONSEQUENCES DU DEFAUT DE DECLARATION
Le non-respect des obligations déclaratives expose le contribuable à plusieurs risques :
- Taxation d’office : En cas de défaut de déclaration, l’administration fiscale peut procéder à une taxation d’office de la plus-value.
- Intérêts de retard : Des intérêts de retard sont appliqués à compter du premier jour du mois suivant celui où l’impôt aurait dû être acquitté.
- Pénalités et amendes : Des pénalités pour défaut ou retard de déclaration peuvent s’ajouter, pouvant aller jusqu’à des amendes substantielles, en plus des intérêts de retard.
- Contrôle fiscal : L’administration peut engager une procédure de rectification contradictoire ou d’évaluation d’office, avec toutes les conséquences qui en découlent.
- L’utilité du recours à un notaire et la justification de la taxation en France Pourquoi consulter un notaire pour la déclaration d’une plus-value réalisée à l’étranger ?
Le rôle du notaire est central pour sécuriser l’opération et garantir la conformité des démarches :
- Sécurisation juridique et fiscale : Un notaire spécialisé en droit international privé maîtrise les subtilités des conventions fiscales et des obligations déclaratives, évitant ainsi tout risque d’omission ou d’erreur.
- Optimisation fiscale : Le notaire peut conseiller sur les modalités de calcul de la plus-value, l’application des abattements, la prise en compte des crédits d’impôt et la gestion des éventuels impôts locaux.
- Accompagnement dans les démarches : Le notaire accompagne le vendeur dans la préparation et le dépôt des formulaires requis (pour la plus-value ainsi que le formulaire de déclaration annexe à l’impôt sur le revenu), la collecte des justificatifs et la communication avec les administrations fiscales française et étrangère.
- Anticipation des risques : En cas de contrôle, le notaire pourra justifier la régularité de la déclaration et limiter les risques de redressement.
Conclusion
La vente d’un bien immobilier situé au Portugal ou en Espagne par un résident fiscal français implique des obligations déclaratives strictes, tant en France qu’à l’étranger. Le défaut de déclaration expose à des sanctions lourdes, d’où l’importance de se faire accompagner par un notaire spécialisé.
Ce dernier garantit la conformité des démarches, optimise la fiscalité et sécurise l’opération.
Enfin, la taxation en France des plus-values réalisées à l’étranger s’explique par le principe d’imposition mondiale, tempéré par les conventions fiscales internationales qui visent à éviter la double imposition tout en assurant la juste contribution de chaque contribuable.
Pour toute question en la matière, Maître ROUCH, notre spécialiste en droit international privé se tient à votre disposition.
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