LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il s’inscrit dans le cadre de la politique énergétique définie au niveau européen afin de réduire la consommation d’énergie des bâtiments et de limiter les émissions de gaz à effet de serre et sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie et/ou émettent le plus de gaz à effet de serre). Il a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques.

Depuis sa création en France en 2006, ce dispositif a été fiabilisé et renforcé une première fois via une importante réforme en 2013.

Une seconde réforme s'applique depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE a perdu son caractère simplement informatif pour devenir pleinement opposable. Cette refonte portant sur les DPE « logement » s’inscrit dans un contexte plus large d’accélération de la rénovation énergétique des bâtiments, dont le DPE est l’un des outils clé (information des potentiels acquéreurs d’un bien, support des aides financières et des obligations, …).

Présentation générale du DPE

Réalisation d’un DPE

Sauf exception (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation), la réalisation d’un DPE est obligatoire à l’occasion de la vente d’un logement ou d’un bâtiment, lors de la signature d’un contrat de location d’un logement ou d’un bâtiment d’habitation, ainsi que pour les bâtiments neufs.

Dans le cas de vente ou de location, le DPE s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe l’ensemble des constats ou états qui doivent être annexés à l’avant contrat de vente ou au contrat de location. Le DPE doit être tenu à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du logement ou du bâtiment.

La loi « Climat et Résilience » rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné :

• le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Le DPE doit être effectué à l'initiative du propriétaire du logement, à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public.

Son tarif n’est pas réglementé.

Le DPE doit être établi par un diagnostiqueur, qui est un professionnel indépendant satisfaisant à certains critères, notamment de certification, et ayant souscrit une assurance professionnelle.

Afin de préparer au mieux la venue du diagnostiqueur, il est préférable de lui envoyer un maximum d'informations en amont de sa visite. Les principaux documents justificatifs à préparer pour cette visite sont détaillés dans le document "Préparer mon DPE" ci-dessous.

Durée de validité

Un DPE (sauf exceptions ci-dessous) est valable 10 ans.

Exceptions :

• DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus : valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus : valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Transmission du DPE

Les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre le DPE à l’observatoire de l’ADEME. L'ADEME délivre ensuite un nombre à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Sans ce numéro d’identification à 13 chiffres, le DPE n'est pas valable.

Cet observatoire permet notamment de retrouver des informations et de la documentation sur le DPE, de vérifier la validité d’un DPE grâce à son numéro d’identification, de trouver un diagnostiqueur certifié et d’obtenir des statistiques sur les DPE délivrés.

En complément du rapport DPE, il est également obligatoire de fournir au propriétaire le DPE au format xml (également disponible sur l’observatoire DPE). Ceci permet notamment au propriétaire de l’envoyer directement aux entreprises qui interviendraient dans le cadre de travaux énergétiques.

Les mesures adossées au DPE

Les passoires énergétiques (classes F et G du DPE) constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements, compte tenu du caractère élevé de leur consommation énergétique et de l'exposition de leurs occupants à des risques de précarité énergétique. Les biens classés F ou G font ainsi progressivement l’objet de dispositions visant notamment à :

• imposer la réalisation d’audits énergétiques pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété (à partir du 1er avril 2023) ;
• geler l’augmentation de leurs loyers (à partir du 25 août 2022) ;
• interdire à terme leur présence sur le marché locatif via l'exigence d'un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents :
  • les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
  • les logements classés G à compter de 2025 ;
  • les logements classés F à compter de 2028 ;
  • les logements classés E à compter de 2034.

Il est important de noter que le bénéfice de certaines aides financières à la rénovation est adossé à la classe du DPE : sortie de l’état de passoire énergétique, atteinte des classes A ou B, etc.

Affichage du DPE dans les annonces immobilières

Toute annonce relative à la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique mentionne à minima les lettres correspondant aux échelles de référence des classements énergétique et climatique ainsi que la mention « logement à consommation énergétique excessive » lorsque le bien est concerné (classes F et G du DPE).

Pour plus de transparence, un indicateur supplémentaire mentionne explicitement une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette. Cet indicateur est d’affichage obligatoire sur les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2022.

Tous les supports sont pris en compte avec leur spécificité : presse écrite, locaux des professionnels de l’immobilier, internet, etc

Cette mesure vise à améliorer, le plus en amont possible, l’information des acquéreurs et loueurs de biens immobiliers sur leurs impacts environnementaux et économiques, de sorte que la performance énergétique du bien devienne un des éléments constitutifs du choix.

Sanctions en cas de non-respect de ces obligations d'affichage

(sauf sur la mention « logement à consommation énergétique excessive »)

Des sanctions sont prévues si le vendeur ou le bailleur faillissent à l’obligation de réalisation d’un DPE : la responsabilité du vendeur, du bailleur ou du notaire peut être engagée si l’un d’entre eux ne transmet pas volontairement le DPE ou s'il mentionne de fausses informations dans l'annonce pour induire en erreur le futur acquéreur ou locataire.

Tout manquement par un professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Tout manquement par un non-professionnel à l’obligation d’information est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 €.

Au-delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à l’acquisition ou à la location.

DPE logements

DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021

Le DPE réalisé à l’échelle des bâtiments d’habitation (maison individuelle, appartement, immeuble collectif), dit « DPE logement » a fait l’objet d’une refonte qui le rend plus fiable, plus lisible, et permet de mieux tenir compte des enjeux climatiques. Cette nouvelle version du DPE logement est entrée en vigueur le 1er juillet 2021.

Un DPE pleinement opposable

Conformément à la loi ELAN, le DPE est devenu pleinement opposable au 1er juillet 2021. Délivré jusqu'à cette date à titre informatif, il a maintenant la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers, à l'exception des recommandations de travaux que le DPE contient qui conservent une valeur seulement indicative.

Cette pleine opposabilité rend nécessaire la justification de toutes les données utilisées pour réaliser un DPE. Cette justification est réalisée grâce aux documents fournis par le propriétaire et aux relevés effectués par le diagnostiqueur. Il devient ainsi fondamental de conserver toutes les preuves des travaux réalisés afin qu’ils puissent être valorisés dans le DPE.

Un DPE plus fiable

La méthode de calcul du DPE a été revue et consolidée et s’applique de façon homogène à tous les logements. La refonte apporte donc plus de fiabilité méthodologique, préalable nécessaire pour rendre le DPE pleinement opposable juridiquement.

Un DPE qui prend mieux en compte les enjeux climatiques

Enfin, parce que le DPE acquiert un rôle structurant pour la rénovation énergétique du parc de logements, il est nécessaire que la définition des étiquettes et des seuils tienne mieux compte de l’ambition nationale de réduction des émissions de gaz à effet de serre. A ce titre, le calcul des étiquettes de performance énergétique ne dépend plus uniquement de la consommation d’énergie primaire du logement mais intègre aussi une composante climatique en tenant compte des émissions de gaz à effet de serre.

Réédition de certains DPE

Suite aux premiers mois de déploiement sur le terrain des nouvelles dispositions, un certain nombre de remontées ont fait état de résultats non anticipés susceptibles d’affecter sensiblement le résultat affiché par le diagnostic. Après analyse, il s’est avéré qu’une partie de ces résultats inattendus étaient dus à certaines dispositions méthodologiques qui concernent particulièrement les biens dont la date de construction est antérieure à 1975, ainsi qu’à un recours fréquent aux valeurs par défaut.

C’est pourquoi des ajustements de la méthode ont été mis au point et formalisés dans l’arrêté du 8 octobre 2021 modifiant la méthode de calcul et les modalités d'établissement du diagnostic de performance énergétique. Les dispositions de cet arrêté modificatif sont entrées en vigueur le 15 octobre 2021. Les diagnostics les plus susceptibles de connaître des évolutions suite à ces ajustements méthodologiques sont ceux des biens construits avant 1975 et initialement classés D, E, F ou G.

Suite à ces évolutions méthodologiques, le DPE des logements construits avant 1975 et initialement classés D, E, F ou G ont pu être mis à jour par les diagnostiqueurs afin de prendre en compte les dernières évolutions méthodologiques.

Etiquettes énergie-climat

Le nouveau DPE comporte une nouvelle étiquette « énergie » intégrant directement deux volets : la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre exprimées respectivement en kilowattheure d’énergie primaire et kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO₂). Pour atteindre une étiquette énergétique (de A à G), un logement doit en conséquence atteindre un seuil de performance minimale sur chacun des deux critères.

L’information sur l’étiquette « climat » est toujours affichée afin de sensibiliser les Français à l’empreinte carbone de leur logement.

Estimation des coûts annuels d'énergies

Cette estimation permet d’avoir une idée des coûts annuels d’énergie liés au logement. Les coûts sont estimés pour une utilisation standard et peuvent donc significativement fluctuer selon l’usage du logement, la météo ou encore le nombre d’occupants. Cette estimation ne peut être comparée aux factures réelles des usagers.

L’indicateur sur le confort d’été permet de juger si le confort dans le bâtiment est bon, moyen, insuffisant et précise les caractéristiques du logement favorables au confort d’été et les moyens pour l’améliorer. Seul le confort d’été passif est évalué, les systèmes de refroidissement actifs, c’est-à-dire consommant de l’énergie (hors brasseurs d’air) ne sont pas pris en compte dans l’indicateur. Il est donc possible d’avoir un bâtiment jugé inconfortable en été dans le DPE alors qu’un système de refroidissement est installé.

L’indicateur sur la performance de l’enveloppe ainsi que la répartition des déperditions de chaleur pourront aiguiller sur les travaux prioritaires à réaliser. Les acheteurs ou locataires potentiels d’un bien peuvent ainsi juger de la performance de son enveloppe très facilement

Les recommandations concernent :

• l’usage : température de consigne été/hiver, consommation d’eau chaude ;
• la bonne gestion et l’entretien des équipements : VMC, chaudière, vitrages… ;
• les travaux : distinction entre les travaux essentiels et les autres travaux.

Les recommandations liées à l’usage permettent de visualiser l’impact d’un comportement vertueux sur le montant des dépenses énergétiques théoriques de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire.

Les bouquets de travaux suivants sont proposés :

• bouquet de travaux prioritaires (sortie impérative de l’état de passoire énergétique) ;
• bouquet pour atteindre un niveau performant (classe A ou B, sauf si contraintes techniques ou architecturales).

Dans le cas d’une passoire énergétique (classes F et G du DPE), les deux bouquets de travaux doivent être proposés. Les gains de performance énergétique liés aux recommandations de travaux sont chiffrés en termes de consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre.