Fiscalité
LA VENTE A SOI MÊME ou OWNER BUY OUT
- En réalité le terme de vente à soi même est impropre , car en général on vend son bien à un société , souvent une société civile ou une SARL de famille qui est contrôlée directement ou indirectement par le vendeur.
- La vente à soi-même, via une société civile immobilière, s’inscrit dans une logique patrimoniale : diversifier un patrimoine sur-investi dans la pierre grâce à l’effet de levier du prêt immobilier.
- Cette réorganisation patrimoniale permet par la même indirectement une modification de sa fiscalité, et souvent une optimisation fiscale. Cependant, le but recherché dans cette opération ne doit pas être uniquement ou principalement fiscal, sans quoi l'admnistration fiscale pourrait y voir légitimement un abus de droit.
- Préparer et organiser la transmission en intégrant ses héritiers dans la société receveuse dès l’origine.
- Générer des liquidités au moyen de l’effet de levier du prêt et des loyers (possibilité Placement : diversification)
- Optimiser la gestion à plusieurs pour éviter les problèmes de l’indivision mais maintien du pouvoir de décision au gérant (règles de majorités – objet social)
- Encadrer l’agrément de nouveaux associés : la société peut être fermée (peut bloquer un conjoint survivant par exemple)
- Diversification patrimoniale.
- regénérer un déficit foncier qui était épuisé, (cas du maintien de l’IR) : baisse immédiate de la pression fiscale.
- en optant pour l’IS au lieu de L’IR, amortissement possible dans ce cas.(mais si revente plus values pro – bien à conserver dans ce cas )
- En transmettant des parts sociales à valeur réduite compte tenu du nouvel endettement.
- Inconvénients fiscaux immédiats: la purge des plus values privées latentes. Le paiement des droits de mutation.
- Attention: en ce qui concerne l'IFI le législateur a expréssement prévu une "non déductibilité" de principe en cas de vente à soi même.
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